打官司房东要赔钱，租客为啥还要付违约金
编者按：
租赁纠纷中常出现双方均有过错的情形，如租客欠付租金、房东擅自停水停电。法院会按过错比例划分责任，各自承担相应损失。本案中房东自担30%，租客承担70%违约金。违约金是对违约行为的惩罚，赔偿是对实际损失的填补，两者可并存。房屋租赁起纠纷 私力救济需适度
在房屋租赁过程中，出租人与承租人因租金支付、房屋维护等问题产生纠纷并不鲜见。近日，新罗法院审理的一起房屋租赁合同纠纷案中，因出租人擅自停水停电，最终被认定需承担部分责任，承租人则需向出租人支付相应违约金。
案情简介
2023年11月10日，新罗区某小区房东阿明（化名）与租客小珍（化名）签订《房屋出租合同》，约定小珍承租该房屋，租赁期限至2024年5月9日，月租金1300元，押金1500元，每月10日前支付当月租金。合同签订后，双方依约履行义务。租赁期满后，二人未续签合同，但小珍继续使用房屋并按月支付租金至2024年10月9日。10月10日起至12月13日期间，小珍仅向阿明转账支付700元租金，其余未支付。12月12日，小珍搬离并返还房屋，阿明未退还1500元押金。为维护自己的权益，2025年2月，阿明将小珍诉至新罗法院。
法院经审理认为
阿明与小珍签订的《房屋出租合同》合法有效。租赁期满后未续签，原合同继续有效，租赁期限转为不定期。依据《中华人民共和国民法典》相关规定，出租人应保证租赁物适租，承租人应按时支付租金。本案中，双方均存在违约行为：小珍欠付租金，阿明未及时处理房屋漏水、空调滴水、虫害等问题，且在未约定的情况下对房屋停水停电，影响小珍正常使用。法院综合考虑合同履行情况、双方过错程度等因素，认定阿明承担30%过错责任，酌定小珍承担70%的房屋空置损失违约责任。因阿明同意用押金等费用抵扣，最终小珍应支付违约金450余元。
依法判决
依据相关法律规定，法院依法判决小珍向阿明支付违约金450余元。
法官说法
租赁期间，出租人负有保证租赁物适租的合同义务，确保承租人能够正常使用租赁物并获得收益。生活中，承租人欠付租金时，出租人采取停水、停电等私力救济措施的情况较为常见。然而，承租人欠付租金主要损害出租人的租金收益权，并非具有现实紧迫性。而停水、停电行为可能导致承租人无法实现合同目的，造成的损失往往大于租金损失，还会加剧双方矛盾。因此，对于停水、停电等私力救济方式，若超出合理合法限度，出租人需承担相应法律后果。遇到租赁纠纷，双方应积极协商，有约定从约定；若协商不成，应通过诉讼等合法途径维护自身权益。（来源：新罗法院）
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
问题1：双方都有过错法院怎么判赔？
答：按过错比例分担损失，谁错大谁多赔。
问题2：租客欠租但房东也违法断水电，谁赔谁？
答：各自赔偿对方造成的损失，抵销后按比例支付差额。
问题3：违约金和实际损失赔偿能一起要吗？
答：可以，但违约金过高时法院会调减，以实际损失为参考基准。
问题4：房东赔了30%损失为什么我还得付违约金？
答：因为您违约欠租在先，违约金是对违约行为的独立惩戒。
问题5：法院说房东承担30%责任是什么意思？
答：总损失中，房东自己承担30%，租客承担70%并相应减少赔偿。
问题6：租客交了违约金还要赔偿房屋空置损失吗？
答：如违约金已覆盖空置损失，不再重复赔偿；不足部分仍需补足。