租房开窗惹出万元霉斑案：支招租客如何保留无过错证据

租客开窗通风竟“开”出万元赔偿？法院：房东没告知，这钱不用赔

　　随着人们生活水平提升和居住需求的变化，恒温恒湿系统的科技住宅越来越受欢迎，但这类房子的“特殊脾气”，你真的了解吗？一扇普通的窗户，一次习惯性的通风，却引发了一场法律纠纷，过错究竟在谁？近期，王先生租了套科技住宅，退租时却傻了眼——房屋墙面发霉，自己不仅拿不回押金，还被房东反诉要求赔偿近万元维修费。近日，北京市通州区人民法院审结了这起房屋租赁合同纠纷案。

　　基本案情

　　2024年初，王先生以每月8500元的价格租下了李先生名下一套恒温恒湿新风系统的科技住宅。合同约定租期一年，押金为一个月租金。

　　看房时，王先生对这套配备先进温湿度控制系统的房子十分满意，当即签下了租赁合同，李先生也欣然表示，自己也没住过这么高级的房子，入住期间有困难可以及时联系物业管家处理。租住期间，王先生像往常一样偶尔开窗通风。租房十个多月后，王先生发现房屋多处墙面出现了霉斑，遂询问物业能否处理，物业却表示夏季开窗会导致新风系统调节气温功能失衡，造成墙面结露发霉，这种情况不属于保修范围，物业无法处理。

　　为避免霉菌扩散，王先生自行购入除霉剂处理，并避免开窗。等到租期届满准备交房时，李先生却以房屋存在霉斑、墙皮脱落，王先生使用不当为由拒绝退还押金，并要求王先生赔偿维修费用。王先生则认为，开窗通风是基本权利。双方争执不下，最终对簿公堂。

　　法庭上，王先生要求李先生返还押金，并赔偿因房屋发霉导致衣物送洗的财产损失。李先生则提出反诉，要求王先生赔偿维修发霉部位的财产损失。

　　法院审理

　　本案的争议焦点在于配备恒温恒湿新风系统的科技住宅中，租客开窗通风的行为是否构成过错？

　　法院经审理查明，案涉房屋为新型科技住宅，使用规则区别于普通住宅，存在开窗易导致系统失衡、墙面结露发霉的特殊属性，该风险超过了普通民众的生活认知。租赁合同未约定开窗限制，房东李先生也未以口头、书面、现场标识等方式告知开窗易导致发霉的特殊风险。从一般居住习惯看，开窗通风属于正常居住、改善室内环境的行为，符合普通大众的认知。王先生作为普通承租人，不应当苛求其应当具备此类专业认知，在无任何提示告知的前提下开窗通风，主观上无故意或过失的过错。且其发现墙面发霉后，王先生及时咨询物业、自行除霉并停止开窗，已尽到租客合理的房屋维护与止损义务。故王先生开窗通风并不具有主观过错，李先生拒绝退还押金的答辩意见并反诉要求王先生赔偿损失的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。

　　最终通州法院依法判决李先生全额退还王先生押金，并驳回了李先生的全部反诉请求。双方均服判息诉，案件已生效。

　　法官释法

　　本案中，王先生居住期间因使用不当导致房屋发霉为何不构成过错？

　　出租人交付租赁物时，不仅要保证租赁物符合约定的用途，也负有说明、告知特殊使用方法的附随义务。对于配备恒温恒湿系统的科技住宅房屋，其使用方式与普通住宅存在一定差异。这类房屋的特殊性能往往超出一般人的生活常识范畴——普通人很难想到习惯性的通风会导致房屋发霉。出租人作为房屋的提供方，对房屋的特殊性能、使用限制及注意事项应具有全面、准确的了解，特别是对于诸如不宜长时间开窗等超出一般生活常识范畴的限制或要求，其负有向承租人进行明确、充分告知和说明的义务。该案中，李先生未将“不宜长时间开窗”这一与日常生活习惯相悖的特殊要求事先告知王先生，王先生作为普通承租人，基于改善室内空气质量的一般生活经验进行开窗通风，属于合理且正常的使用行为，并无过错。

　　法官提示

　　随着科技发展，各类“智能住宅”“科技住宅”日益普及，由此引发的租赁纠纷呈上升趋势。这类房屋往往配备有特殊的设备系统，对使用方式有特定要求。

　　在此，法官特别提醒：

　　对房东而言，“甩手掌柜”当不得。当科技赋予房屋更多功能的同时，也赋予了出租人更多的告知义务。当房屋具有超出一般人认知的特殊性能或使用限制时，出租人不能想当然地认为租客应当知晓，特别是那些与一般生活习惯相悖的要求，如“不宜开窗”“必须定期维护某设备”等，出租人必须主动、明确地告知租客，最好能在合同中以加粗、标红等显著方式提示，并保留告知证据。

　　对租客而言，承租“黑科技”房屋时需多留意特殊要求。签约前可主动询问房屋有无特殊使用规范，也要认真审阅合同条款，特别是涉及房屋使用限制的内容更要审慎，切勿想当然地用老经验对待新事物，以免陷入维权困境。只有这样，才能避免类似的“霉”烦再次发生。

　　来源：京法网事