租客遭遇锁门催租，应当如何正确维权？

  租房过程中，房东希望找到“神仙租客”，租客希望遇上“暖心房东”，实际上，这种和谐的租赁关系，需要双方充分沟通、理解包容。本案中，租客拖欠租金，房东催缴、要求搬离无果后换锁逐客……双方关系一步步恶化，闹得不可开交，直至对簿公堂，究竟孰对孰错？

  01 基本案情

  2017年11月15日，魏某在本市拥有一块空地欲出租。熊某知晓后便与其协商，后双方签订《场地租赁合同》，约定了租赁期限、租金支付方式等。合同签订后，熊某在租赁的场地上新建厂房、购置设备，用于汽车施救与维修。

  2023年，因大量经营款项未能及时收回，熊某出现资金周转困难，拖欠了魏某的部分租金。2024年2月29日，双方进行结算，确认熊某尚欠魏某2020年1月1日至2024年12月31日的场地租金、厨房租金、水电气费共计213343元。熊某支付了1万元后向魏某出具了一张20万元的借条，载明了借款人因拖欠租金等费用，现转化借款形式偿还出借人，并约定还款期限。

  然而，熊某未按约偿还款项，魏某于2024年3月7日将出租场地关门上锁，持续至4月24日，该行为导致熊某无法正常经营。

  2024年6月，魏某诉至法院要求熊某支付借款本息，法院依法判决熊某偿还借款及利息。

  2024年7月1日熊某诉至法院，要求解除合同并赔偿其停业损失和场地投入剩余价值损失。

  02 审理认为

  利川法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护，双方应按照约定履行相关义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  本案中，熊某与魏某自愿签订租赁合同，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。合同期内，熊某拖欠魏某租金属实，但通过双方的结算和出具欠条，熊某欠付租金等费用已转化为借款，租赁关系转化为借贷关系。

  魏某关门上锁致使熊某无法经营，达到法定解除条件，对熊某要求解除合同的诉讼请求法院予以支持。

  同时因魏某关门上锁的违约行为导致熊某无法经营，提前解除合同，应赔偿熊某营业损失和实际投入设备的残余损失。法院依法判决双方租赁合同解除，魏某赔偿熊某相关损失。

  法院一审判决后，双方均不服提起上诉，恩施中院予以维持。

  03 法条链接

  《中华人民共和国民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

  第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  第五百九十一条第一款 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

  租赁双方在产生争议时，应当及时沟通，积极协商，相互配合。在维权过程中，切记要依法维权，保持冷静和理性，避免采取过激或不当的手段，给自己造成不必要的损失。

  （来源：利川市人民法院）